Quando vale a pena investir em fundos imobiliários?
Um fundo imobiliário funciona como um grupo de pessoas que tem um objetivo em comum. São pessoas que se unem para comprar ou investir em um imóvel.
O imóvel pode ser um prédio comercial, um shopping, um hospital etc. Na maioria das vezes, a intenção é obter renda através dos aluguéis.
Quando você compra um fundo imobiliário está comprando uma parte de um prédio. Uma outra alternativa é comprar fundos de fundos imobiliários, ou seja, comprar fundos que compram participação em outros fundos imobiliários. Difícil? Vamos explicar:
Os fundos de investimentos imobiliários trazem ao brasileiro a tão sonhada possibilidade de investir em imóveis. Os fundos imobiliários servem tanto para quem quer ganhar com a compra e venda de imóveis quanto para receber uma renda de aluguel, com a vantagem de o investimento ser baixo para isso.
Toda burocracia de comprar, vender imóvel, achar locador para seu imóvel, ou dispor de uma grande quantidade de dinheiro para reformas e investimentos em um determinado local são resolvidas, investindo em fundos imobiliários.
Com eles, o investidor não precisa ter muito dinheiro para investir e lucrar com os imóveis, que chamamos de receber dividendos. E quando falamos que não há necessidade de ter muito dinheiro, é a realidade, pois hoje, há possibilidade de comprar um fundo imobiliário com R$ 20,00.
Vantagens de comprar um fundo imobiliário
Segue algumas vantagens que separamos para quem está em dúvida sobre investir em fundos imobiliários ou comprar um imóvel:
– Baixo investimento
Falamos acima que com R$ 20,00 é possível comprar fundos imobiliários, mas não é indicado comprar poucos lotes de fundos imobiliários, já que os custos da corretora lhe impediriam de receber os dividendos. Esse custo de compra custa mais ou menos R$ 10,00, dependendo da corretora, e o custo para manter a custódia gira em torno de R$ 12,00 por mês. Então, se programe para fazer uma compra um maior do que os custos.
– Imóveis de grande porte e ótima localização
Os fundos imobiliários são compostos por grandes shoppings, edifícios empresariais, hotéis, colégios, faculdades, hospitais etc.
A maior parte dos fundos tem ótimos locatários, normalmente empresas como bancos, faculdades, e outras grandes empresas nacionais e multinacionais.
Assim, para conseguir locatários desse porte, você precisa ter um ótimo imóvel, em um lugar excelente, e ter um contrato longo, de anos. Com os fundos imobiliários, tudo isso já foi pensado e providenciado para você.
– Liquidez
Os fundos imobiliários são negociados na Bolsa de Valores, o que dá a eles uma liquidez bastante interessante. Todos os dias são negociados a maior parte dos fundos, o que gera uma facilidade em vender volumes na ordem de R$ 1 milhão em um só dia, o que é diferente de vender um imóvel por exemplo.
Além disso, você tem a liberdade de vender um pouco dos seus fundos sem nenhum impedimento e ainda continuar com algumas cotas.
Tipos de fundos
Há vários tipos de fundos, como já falamos acima. Porém, antes de comprar um fundo imobiliário é necessário avaliar o tipo de fundo que será comprado, pois um fundo de um prédio de escritórios por exemplo pode sofrer mais com vacância do que um fundo que está alugado para uma agência bancária por exemplo. Isso porque geralmente esses bancos têm contratos de aluguéis de vários anos.
Por outro lado, o valor de aluguel de agencias costumam ser menores do que um prédio de escritórios.
Os principais tipos de fundos são:
– Lajes corporativas
– Hospitais
– Faculdades
– Bancos
– Fundos que investem em letras de crédito imobiliários (CRI, LCI)
– Fundos que investem em outros fundos imobiliários
– Hotéis
– Shoppings
Os critérios de avaliação normalmente seguem duas análises, uma quantitativa e uma qualitativa.
Na qualitativa, é analisado a localização do imóvel. Se ele está em uma zona boa, de crescimento, como funciona a rentabilidade dos aluguéis na região, qual o preço por metro quadrado, e em qual cidade está localizado, se é uma cidade de crescimento. Os locatários podem ser avaliados também.
Já na análise quantitativa, a tarefa é mais simples e mais fácil de analisar a distância, pois nela se avalia os números do empreendimento, através de algumas avaliações:
– Cotação
A cotação não é fixa, por conta que os fundos imobiliários são negociados pela bolsa de valores. Muda todos os dias de acordo com o volume de ofertas e demandas.
A logica é a mesma, se existirem mais interessados em comprar do que em vender, o preço vai subir. O contrário também é verdadeiro, se mais pessoas quiserem vender suas participações em determinado fundo, o preço dele vai cair.
– Valor de mercado
O valor de mercado é a soma de todas as cotas de determinado fundo. Chegamos a esse valor multiplicando a última cotação pelo número total de cotas existentes.
– Patrimônio líquido
É a soma ou avaliação de todos os bens do fundo, que é o custo de se construir imóveis ou imóvel que compõe esse fundo.
– Patrimônio líquido por cota
Se o patrimônio líquido for dividido pelo número de cotas, chegará no PLC (patrimônio líquido por cota). A partir dessa análise, você consegue chegar a conclusão de que as cotas do fundo estão sendo vendidas por preços acima ou abaixo de seu valor patrimonial.
Na hora de comprar um fundo é melhor comprar um que esteja valendo menos do que o preço que se construir um igual.
– Dividendos
Os dividendos ou Dividend Yield, é a renda anual paga pelo fundo, em termos percentuais. Se o fundo tiver sua cota valendo um valor, ele vai te pagar um rendimento mensal de x por mês.
Os fundos distribuem mensalmente o lucro oriundo de seus aluguéis. É só dividir a receita igualmente entre cada uma das cotas.
Uma outra vantagem de se investir em fundos imobiliários é que a distribuição de lucros é isenta de Imposto de Renda. Ou seja, se a sua intenção ao comprar um fundo imobiliário é gerar renda, posso lhe afirmar que eles são uma ótima alternativa.
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